苏州建设工程律师事务所

工期延误是指工程建设的实际进度落后于计划进度。因承包人导致的工期延误，承包人应当支付工期延误的违约金或者赔偿损失；因发包人导致的工期延误，应当顺延工期，补偿承包人停工、窝工的损失。但是，不是所有工期延误的情况，承包人都可以提出工期顺延、费用索赔和利润索赔。按照造成工期延误的原因，工期延误可分为以下六种情况：1、甲方原因；2、甲方风险；3、工期变更；4、自然风险；5、第三方风险；6乙方原因。其中**种情况的工期延误承包人可以请求顺延工期，**种情况承包人可以获得费用索赔，只有**种情况，承包人可以获得利润索赔。
计划进度和定额工期是工期延误的参照物。
一、?甲方原因指甲方违反合同约定或者法定义务造成的工期延误。包括：1、发包人逾期支付工程预付款、进度款。2、发包人拖延提供施工条件。比如拖延提供场地、图纸等。3、发包人逾期提供甲供材料。4、发包人未办理建设行政审批手续，比如未办理开工证等，导致建设行政主管部门勒令停工的。
以上**种情况，必须达到了导致承包人无法施工的程度。但是，如果承包人预期支付工程款，虽然达到了无法施工的程度，但是，承包人没有停工，而是垫资继续施工的，法院未必同意工期顺延。甲方违约，未造成全面停工的，还要对工期顺延及费用索赔进行合理分析。
甲方原因造成的工期延误，发包人可以主张工期顺延、费用索赔和利润索赔。

建筑律师和房地产律师在精通建筑工程事务方面有共同的内容，只是角度不同、侧重点不同；如果仅仅为小业主提供房地产买卖服务的律师，还不能完全算房地产律师。房地产律师是指精通房地产法律事务、并且熟悉房地产开发实务的律师，这类律师至少应当清楚房地产开发的各个流程的实务，例如建设用地使用权取得、工程（设计、施工、监理）发包分包、工程施工、工程结算、房地产销售、物业管理、房地产融资等相关事务；主要是为房地产开发商、房地产项目合作投资商、物业管理公司、小业主、银行等主体提供法律服务。
建筑律师和房地产律师在精通建筑工程事务方面有共同的内容，只是角度不同、侧重点不同；如果仅仅为小业主提供房地产买卖服务的律师，还不能完全算房地产律师。
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《*人民共和国合同法》*二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的**受偿权优于抵押权和其他债权。?
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款**受偿权不得对抗买受人。?
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。?
四、建设工程承包人行使**权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。?
五、本批复**条至*三条自公布之日起施行，*四条自公布之日起六个月后施行。
南京工程欠款纠纷律师-徐义明律师力求紧密细致、务实高效对待所有业务、案件，以集合专业力量为当事人服务，从而求取得较佳的效果，避免法律风险。甲方风险包括：1、不利地下条件。2、甲方*分包以后，由分包人造成的工期延误。
甲方*分包，如果由甲方直接与分包单位签订分包合同，则承包人*承担因分包人造成的工期质量责任。如果由承包人与分包人签订分包合同，则甲方、分包人和承包人按照过错比例承担相应责任。此种情况造成的工期延误，承包人可以主张工期顺延和费用损失
三、工程变更包括因设计变更、施工方案变更、新增工作变更等导致的工期延误。由此引起的等待变更指令、协商、为变更施工所做的准备，材料采购，机械设备准备等，造成的工期延误，承包人可以请求工期顺延和费用增加。
四、自然风险由于不可抗力的地震、台风、暴雨、冰冻等造成的工期延误。承包人仅能提出工期顺延，不能请求费用索赔。
五、第三方原因属于不可归因于分包人和承包人以外的意外事件，造成的工期延误。比如因奥运会**要求停工。承包人仅能提出工期延误，不能提出费用索赔。
六、乙方原因由于承包人的原因造成工期延误的，承包人应当按照合同约定向发包人支付工期延误的违约金或者赔偿损失。
尽管客观上发生了承包人可以请求工期顺延、费用索赔和利润索赔的工期延误情况，还有待于承包人举证证明。**实务中，如果承包人不能举证证明发生工期延误的原因，则推断工期延误是由承包人造成的。
建筑律师和房地产律师的区别是什么，首先，律师都是通过国家统一**考试/律师考试的专业执业者，其考试范围包括所有中国现行的主要法律，可以说人人都是“法律通”，其次，随着社会分工发展，也出现您所问的不同称号的律师。这说明了该律师在该领域特别精通或者擅长。建筑律师对应的是“建设施工”领域的纠纷处理房地产律师对应的是“房地产买卖”领域的纠纷处理
法律事务领域非常的宽，一般可以分20个领域，一个律师一般只能对2～3个领域保持“精通”的专业水平，万金油律师现已经没有市场了。建筑律师是指精通建筑工程法律事务、并且熟悉建筑工程实务的律师，这类律师至少应清楚工程招投标、建筑工程相关的基本知识（包括：设计、施工进度、结算、工程签证、质量验收、保修等等），主要是为建筑商、开发商、设计单位、监理单位等相关主题提供法律服务的，是非常专业的律师。
承包人已经在法律规定的期限内主张了工程价款**受偿权，则*另行申请法院采取财产保全措施。因为建设工程价款**受偿指的就是承包人的工程价款应当**于抵押债权、已经申请法院财产保全的债权及一般债权**受偿。实务中，我们见到很多承包人在主张了**受偿权确认之诉的同时，仍然申请法院对开发商的在建工程实行财产保全，增加了承包人的诉讼成本，毫无必要。
建设工程价款**受偿案例，内蒙古鄂尔多斯法院在执行某房地产开发公司的案件中，存在数名债权人的执行文书。包括：
1、总承包人持有的法院判决书。判决开发商给付承包人工程款。
2、装饰工程承包人持有的法院判决书。判决开发商给付装饰公司工程款及装饰公司享有工程价款**受偿权。
3、银行持有的可以申请执行的公证文书。开发商向银行借款，开发商以自己的国有土地使用权进行了抵押，办理了抵押登记。
4、材料商持有的判决书。判决开发商应当给付材料款。
5、设备商持有的判决书。诉讼中设备商请求法院对开发商的部分房产进行的财产保全。
6、购房人持有的商品房买卖合同。购房人已经支付了购房首付款，办理了银行按揭。
上述债权人都向法院执行庭主张**受偿权利。材料商说，我们的判决书生效在先，理应按照先后顺序实现债权。银行说，我们的债权办理了抵押登记手续，应当**受偿。装饰公司说，我们的**权已经经过法院确认。总承包人说，装饰工程属于分包工程，因此装饰公司不符合**受偿的主体资格。设备商说，我们已经办理了财产保全，应当就财产保全的范围内**受偿。购房人说，消费者权益应当**保护。
执行庭无法说服各个债权人，主张债权人提起执行异议之诉。
较终法院判决债务偿还的顺位如下：1、已经办理了银行按揭贷款的购房人，视为交付了全部购房款，依法有权取得所购商品房。是开发商债务偿还的**顺位人。2、本案装饰工程是开发商直接发包的工程，不是分包工程，依据较高院**解释的规定，装饰公司符合工程价款**受偿的主体资格。同时，装饰公司的**权已经经过法院判决确认，因此，装饰公司就开发商欠付工程款的部分属于本案*二顺位债权。但是，判决书中确认的有关欠付工程款的利息及因开发商违约给其造成的损失费部分，不在**范围之内，与本案一般债权同一顺位偿还。3、银行的债权基于已经办理的抵押登记手续，应当为债权*三顺位人。4、设备商在诉讼中已经采取了财产保全措施，可以就保全范围内的财产变卖以后，享有**权。设备商是*四顺位债权人。总承包人、材料商的债权为一般债权，为本案债务偿还的最后顺位人。
有这样一个施工合同纠纷案件，承发包双方虽然在合同书中约定了支付工程款的方式，但是双方在招投标文件中还约定了，施工中如果发包方工程款未能及时到位，承包方需垫资施工。同时约定了投标文件的解释顺序**于合同书。此后，承包方以发包方逾期支付工程款为由多次停工，最后提出解除合同，致使工期延误一年有余。本案中承包方提出的工期应予顺延的主张，显然不能得到法院的支持。
总之，只有在承发包双方无相反约定的情况下，承包人才能依据合同法*283条的规定主张工期顺延。但是，如果双方另有约定，则约定优于法律规定，对承发包双方具有约束力。这就要求承包人严格按照约定的时间，约定的程序以及约定的文件签收方式履行，否则，承包人提出的工期索赔主张就不会得到支持。
从目前建筑市场现状来看，许多施工企业存在着管理水平低下，管理模式落后于市场发展的情况。很多企业签订合同的时候粗心大意，履行合同的时候证据意识淡薄，其直接后果就是导致索赔失败。
南京工程欠款纠纷律师-徐义明律师致力于合同法、公**、婚姻法、刑法、劳动法等的研究，多年的从业经历积累了丰富的工作经验以及妥善、出色处理各类案件的能力！为众多客户维护合法权益尽心尽力，受到委托人一致**。
工期延误，经工程师确认，工期相应顺延：（１）发包人未能按**条款的约定提供图纸及开工条件；（２）发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行；（３）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；（４）设计变更和工程量增加；（５）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计**过８小时；（６）不可抗力；（７）**条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。
承包人在上述情况发生后１４天内，就延误的工期以书面形式向工程师提出报告。也就是说，如果承发包双方使用了《建设工程施工示范合同文本》1999版签订合同，该合同文本就对双方当事人具有约束力。如果承包人未在通用条款归定的时间，未按照通用条款规定的程序，以书面形式向工程师提出工期延误的索赔报告，在此情况下，即使是具备了通用条款13条规定的工期索赔事由，承包人的索赔请求，也不会得到法院的支持。
这里请注意，合同法*283条的用语是“承包人可以顺延工程日期”。法条中的“可以”与“必须”是完全不同的，法条中的“必须”是一种强制性的规定，不允许当事人协商变更；法条中的“可以”是一种任意性规定，对于这样的条款，法律允许当事人依据“法无禁止即从约”的原则，进行约定变更。而且当事人的约定，**于法律规定。
南京工程欠款纠纷律师-徐义明律师力求紧密细致、务实高效对待所有业务、案件，以集合专业力量为当事人服务，从而求取得较佳的效果，避免法律风险。
建筑工程价款**受偿权的行使期限，依据关于工程价款**受偿问题的批复，承包人行使**权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。也就是说，工程项目已经竣工的，承包人应当自竣工之日起6个月内行使**权；工程项目没有按照合同约定竣工的，自施工合同中约定的计划竣工之日起6个月内行使**权，否则过期作废。但是，在工程实务中因为发包人原因，导致工程项目在合同约定的计划竣工日期6个月以后，仍然未能竣工并且导致施工合同解除的情况非常普遍，如果因此剥夺了承包人的工程价款**权，对承包人显然有失公平。因此，《2011?年全国民事审判工作会议纪要》*26条规定，“非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法*286条规定享有的**受偿权不受影响；?承包人行使**受偿权的期限为六个月，?自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经**出合同约定的竣工日期的，承包人行使**受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算”。
建设工程**受偿权的实现，依据《合同法》*286的规定，承包人**权的行使有两种方式，一是承包人与发包人协商就建设工程折价；二是承包人申请人民法院将建设工程**。因此，只要承包人在法定期限内请求了与发包人就建设工程折价，或者承包人向人民法院、仲裁机构主张了确认**权之诉，即应视为承包人已经行驶了工程价款**权。此后，不再受6个月除斥期间的限制。但是，承包人仅向发包人主张债权而没有协商就工程折价的或者仅主张给付之诉，而没有明确提出确认**权之诉的不在此限。
承包人实现工程价款**受偿权，应当提起确认之诉，并在起诉书中明确提出确认**受偿的诉讼请求及**受偿的债权数额。
通常在发包人欠付工程款的情况下，承包人在提起给付工程款之诉的同时，提出工程价款**受偿的确认之诉。法院应当在判决书主文中确认承包人在欠付工程款xxx万元的范围内，享有工程价款**权。在执行阶段，在发包人存在多个不同到期债权的情况下，承包人可以提出工程价款**于抵押债权及其他一般债权**受偿的确认之诉。
当然，如果发包人与承包人就欠付工程价款的数额及其承包人的**权均无异议，并且已经达成书面协议，承包人也可以不经诉讼，直接请求人民法院**、变卖建设工程，实现**受偿权。