高淳区建筑工程律师

南京工程欠款纠纷律师-徐义明律师力求紧密细致、务实高效对待所有业务、案件，以集合专业力量为当事人服务，从而求取得较佳的效果，避免法律风险。建设工程分包是指经发包人同意或者认可，建设工程的总承包人将承包的部分工程发包给具有相应资质条件的单位。可见，分包是在总承包合同之外，以总承包人（分包合同的发包方）与分包人（分包合同的承包方）为合同当事人的独立的工程承包合同。分包必须符合三个条件：（1）须经发包人同意或者认可；（2）总承包人发包给分包人的是其总承包工程中的部分工程；（3）分包人须具有要相应的资质条件，分包人按照分包合同的约定对总承包人负责，并与总承包人就分包工程对发包人承担连带责任。根据**于2000年1月30日发布的《建设工程质量管理条例》*七十八条对违法分包所下的定义，以下情形属于违法分包：（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。
施工过程中，业主和承包商在履行施工合同时往往难以避免发生合同争议。如果不善于及时处理这些争议，任其积累和扩大，将会破坏一个工程项目合同各方的协作关系，严重影响项实施，甚至导致中途停工。因此，每个工程项合同双方，应该重视合同争议问题，及时而合理地解决任何争议，善于排除影响项目实施的一个个障碍。
合同争议的焦点，是双方的经济利益问题。在合同实施过程中，尤其是施工遇到特殊困难或工程成本大量**支时，合同双方为了澄清合同责任，保护自己的利益，经常会发生一些纠纷，例如：
1、对工程项目合同条件的理解和解释不同;
2、在确定新单价时论点不同;
3、业主拖期支付工程款或不按合同约定支付工程款引起争议;
4、在处理索赔问题时发生争议。
在工程承包合同中，合同双方应当明确规定争议的解决方式，但不限于选择一种方式，也可以选择两种甚至两种以上方式。合同应当明确选择解决争议方式的顺序，并规定何种解决争议方式具有较终效力。例如，合同中可规定，如果双方出现争议，应当通过友好协商，力争谈判解决争议，如果谈判未能达成一致意见，可以提请工程造价管理部门调解，如和解不成，则可提交仲裁或提起诉讼。
南京工程欠款纠纷律师-徐义明律师致力于合同法、公**、婚姻法、刑法、劳动法等的研究，多年的从业经历积累了丰富的工作经验以及妥善、出色处理各类案件的能力！为众多客户维护合法权益尽心尽力，受到委托人一致**。
装修装饰工程属于建设工程律师，可以适用《*人民共和国合同法》*二百八十六条关于**受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有**权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内**受偿。
工程价款**受偿的主体：1、只有承包人才享有工程价款**受偿的权利。2、分包人不享有工程价款**受偿的权利。3、装修装饰工程的承包人享有工程价款**受偿权利。前提是装修装饰工程的承包人与建筑物的所有人直接签订了施工合同。装修装饰工程的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有**受偿权。4、施工合同无效，但是工程质量合格的，不影响承包人的工程价款**受偿权。5、勘察人、设计人不享有建设工程**受偿权。
建设工程**受偿的范围，承包人建设工程**受偿的范围**于施工合同约定的工程价款，包括：人工工资、材料款、设备款、垫资款等。工程款中的利润和管理费应当属于**受偿的范围。否则，审判实务中就要将利润和管理费从工程款中分离出来，没有可操作性。发包人拖欠工程款的利息、因发包人违约给承包人造成的损失费或者违约金不属于**受偿的范围。
不能行使工程价款**受偿的情况：1、消费者已经支付购房款**过百分之五十的商品房。2、按照建设工程的性质不宜折价、**的建筑物。如医院、学校等公益建设项目。道路、桥梁等公共设施。3、承包人放弃工程价款**受偿权之后，又主张**权的，人民法院不予支持。

建筑律师和房地产律师的区别是什么，首先，律师都是通过国家统一**考试/律师考试的专业执业者，其考试范围包括所有中国现行的主要法律，可以说人人都是“法律通”，其次，随着社会分工发展，也出现您所问的不同称号的律师。这说明了该律师在该领域特别精通或者擅长。建筑律师对应的是“建设施工”领域的纠纷处理房地产律师对应的是“房地产买卖”领域的纠纷处理
法律事务领域非常的宽，一般可以分20个领域，一个律师一般只能对2～3个领域保持“精通”的专业水平，万金油律师现已经没有市场了。建筑律师是指精通建筑工程法律事务、并且熟悉建筑工程实务的律师，这类律师至少应清楚工程招投标、建筑工程相关的基本知识（包括：设计、施工进度、结算、工程签证、质量验收、保修等等），主要是为建筑商、开发商、设计单位、监理单位等相关主题提供法律服务的，是非常专业的律师。
建筑律师和房地产律师在精通建筑工程事务方面有共同的内容，只是角度不同、侧重点不同；如果仅仅为小业主提供房地产买卖服务的律师，还不能完全算房地产律师。房地产律师是指精通房地产法律事务、并且熟悉房地产开发实务的律师，这类律师至少应当清楚房地产开发的各个流程的实务，例如建设用地使用权取得、工程（设计、施工、监理）发包分包、工程施工、工程结算、房地产销售、物业管理、房地产融资等相关事务；主要是为房地产开发商、房地产项目合作投资商、物业管理公司、小业主、银行等主体提供法律服务。
建筑律师和房地产律师在精通建筑工程事务方面有共同的内容，只是角度不同、侧重点不同；如果仅仅为小业主提供房地产买卖服务的律师，还不能完全算房地产律师。
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《*人民共和国合同法》*二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的**受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款**受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使**权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复**条至*三条自公布之日起施行，*四条自公布之日起六个月后施行。