常州民间借贷借款律师

徐义明律师，南京执业律师，经验丰富，高效专业诚信，收费合理。受当事人**。

民间借贷房产抵押的风险
　　1、评估风险。
　　随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当银行**用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。
　　2、租赁权对抗风险。
　　一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，信用社也很难处理抵押房产。
　　二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，信用社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。
　　3、登记风险。
　　一是虚假登记，抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和**受偿的必要条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，信用社无法对抗*三人，权益得不到保护。
　　二是“一物多押”的风险。我国《担保法》规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得**出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
　　4、**受偿风险。
　　我国《担保法》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后，可以**受偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款**权。较高人民法院“法释〔2002〕16号，明确指出依照《*人民共和国合同法》*二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的**受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收**权。《税收征收管理办法》45条*1款规定：*“税务机关征税款，税收**于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就**于担保物权这种私权力。
　　5、抵押物价值风险。
　　由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房产价格急剧上升，而目前楼市又不景气，因此房产价值较难以把握，存在较大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。
　　6、变现风险。
　　一是变现成本大。抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、**等几个环节，每一个环节的费用都要信用社**垫付，加之本金、利息，往往存在资不抵债的问题。
　　二是变现能力难度大，尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的限制，当抵押物**时，常出现想买却不敢买的局面。
　　三是执行难。由于一些贷款人诚信观念和法律意识淡薄，当其经营出现风险时，则开始偷偷低价变卖抵押房产，而一些人由于贪图便宜，便私下签订买卖协议后便实际占有，这种情况虽然不受法律保护，但信用社起诉申请执行时却效果不大，往往发生赢了官司输了钱的情况。

债务人欠债不还还转移财产怎么办
　　欠钱不还，财产转移的，建议及时向法院起诉，要求还款。
　　1、催要欠款，较好采取法律手段，不要委托要帐公司；
　　2、对于到期欠债不还的，建议尽快向法院起诉要求还款，一旦**过了两年的诉讼时效，丧失胜诉权；
　　3、胜诉之后，如果对方在履行期未履行法院判决，可以申请法院强制执行；
　　4、法院在受理强制执行后，会依法查询债务人名下的房产、车辆、证券和存款；
　　5、另外他名下没有可供执行的财产而他又拒绝履行法院的生效判决，则他会有逾期还款等负面信息记录在个人的信用报告中并被限制高消费及出入境，甚至有可能会被**拘留；
　　6、有能力而拒不执行的情况下，涉嫌拒不执行判决、裁定罪；
　　7、《刑法》*三百一十三条　【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚款。

破产债权申报类别
　　1、以债权的权利主体为标准，可分为：以破产人为义务主体，以相对人为权利主体的债权和以破产人的管理人为权利主体，以破产人的债务人为义务主体的债权。以破产人为义务主体，相对人为权利主体的债权，称为破产债权，是企业破产程序中较普遍、较常见的现象。这种债权经依法申报，权利人即有权成为债权人会议成员，有权参加债权人会议，并依照法定清偿顺序参加分配。以破产人的管理人为权利主体，以破产人的债务人为义务主体的债权，是由管理人行使的财产请求权，从广义上说，也属于债权，但并非破产债权。《企业破产法》*十七条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。”对于债务人的债务人或者财产持有人对清偿债务或交付财产提出异议的，或者拒不履行义务的，依照该法*二十一条规定，经管理人或相对人申请，可由受理破产案的人民法院按民事诉讼审理。
　　2、以清偿顺序为标准，可分为：**清偿权：即破产费用、共益债务;**顺序债权。即破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用、所欠的应当列入职工个人帐户的基本养老保险、基本医疗保险费用、以及法律行政法规规定应当支付给职工的补偿金;*二顺序债权。即破产人欠缴的社会保险费用和所欠税款;*三顺序债权。即普通破产债权，包括银行和其他债权人未设定财产担保的债权。
　　3、以债权的设定破产人是否提供了财产担保为标准，可分为有财产担保的债权和无财产担保的债权。有财产担保的债权享有**受偿权;无财产担保的债权为普通债权。
　　4、以债权人是否在法定期限内申报债权为标准，可分为：已申报债权、补充申报债权和未申报债权。
　　5、以债权人的债权在债权人会议是否享有表决权为标准，可分为有表决权的债权和无表决权的债权。有财产担保的债权，只要未放弃**受偿权，即为无表决权的债权;无财产担保的债权即为有表决权的债权。

连带保证期间诉讼时效规定
　　《担保法》*二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
　　在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
　　2000年12月8日颁布的较高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》*31条明确规定：“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果”。
　　*34条规定，连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。南京徐义明律师高效专业、收费合理。